전세대출 소득공제, 대출금이 어디로 갔는지가 갈린다

전세 계약을 하면서 받은 대출은 매달 이자로 조용히 빠져나간다.

그런데 막상 전세대출 소득공제를 검색해 보면 국세청 화면에는 그런 이름이 아예 없다.

찾는 이름과 제도의 이름이 다르다는 것을 모르면 첫 단계에서 손을 놓게 된다.

2026년 9월 기준으로 요건과 금액, 연말 전에 할 일을 순서대로 정리했다.

계약할 때는 이런 게 있는 줄도 몰랐다.

🏠 전세대출 소득공제는 이름부터 다르다

국세청이 쓰는 정식 명칭

정식 명칭은 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제다.

전세자금대출뿐 아니라 월세 보증금을 마련하려고 빌린 돈도 같은 항목으로 들어간다.

대상은 12월 31일 하루로 정해진다

국세청 기준으로 공제 대상은 과세기간 종료일인 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주인 근로자다.

1년 내내 무주택이었어도 12월에 세대 안에 집이 생기면 그해 공제는 사라진다.

반대로 연중에 뒤늦게 세대주가 되었더라도 12월 31일에 세대주라면 대상이 된다.

세대주가 이 공제와 장기주택저당차입금 이자상환액 공제, 주택청약종합저축 공제를 모두 받지 않는다면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있다.

임차한 집은 전용면적 85제곱미터 이하여야 하고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면 지역이라면 100제곱미터까지 인정된다.

주거용 오피스텔도 포함되므로 오피스텔이라는 이유만으로 미리 접을 필요는 없다.

무주택 세대주라는 말이 정확히 무엇을 뜻하는지는 청년 월세 세액공제 조건에서 소득 기준과 함께 정리해 두었다.

전세대출 소득공제는 돈이 흘러간 경로에서 갈린다

요건 중에 가장 많이 걸리는 것은 대출금이 지나간 길이다.

소득세법 시행령은 대출기관에서 임대인의 계좌로 차입금이 직접 입금될 것을 요구한다.

내가 대출금을 먼저 받아 집주인에게 송금했다면 같은 돈이라도 공제 대상이 아니다.

그래서 신용대출로 보증금을 마련한 경우는 처음부터 해당되지 않는다.

차입 시기도 정해져 있어서, 임대차계약서상 입주일과 등본상 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 빌린 자금이어야 한다.

대출 실행 내역을 열어 보면 입금처가 집주인 이름으로 찍혀 있는데, 여기까지 확인해 본 사람은 의외로 드물다.

은행 앱에서 대출 실행일과 입금처 두 줄만 확인하면 대상 여부의 절반은 그 자리에서 판가름 난다.

💰 얼마가 돌아오는지 끝까지 계산해 보면

40%는 환급률이 아니다

공제 혜택은 원리금 상환액의 40%이고 한도는 연 400만 원이다.

40%가 통장에 꽂히는 비율처럼 읽히지만, 이 숫자는 세금이 아니라 소득에서 빼줄 금액을 구하는 비율이다.

줄어든 소득에 내 세율을 한 번 더 곱해야 실제로 덜 내는 세금이 나온다.

구분	소득공제 (전세대출 원리금)	세액공제 (월세액 등)
공제율이 붙는 자리	소득에서 빼는 금액	세금에서 빼는 금액
실제 덜 내는 세금	공제액에 내 세율을 곱한 값	공제액 그대로
이것만 보면 놓치는 것	소득이 낮을수록 체감액이 작아진다	낼 세금이 없으면 돌려받을 것도 없다

두 제도가 갈리는 지점은 공제율이 어디에 붙느냐 하나다.

전세대출 쪽은 세율이라는 단계를 한 번 더 거치기 때문에, 같은 40%라도 소득 구간에 따라 손에 들어오는 돈이 달라진다.

총급여 3,800만 원 A씨의 경우

예를 들어 총급여 3,800만 원인 A씨가 전세보증금 8,000만 원을 연 3.5%로 빌렸다고 하자.

원금은 만기에 갚기로 하고 올해는 이자만 냈다면 1년치 상환액은 280만 원이다.

여기에 40%를 적용하면 소득에서 빼는 금액은 112만 원이 된다.

A씨처럼 여러 공제를 반영한 뒤 과세표준이 1,400만 원에서 5,000만 원 사이에 놓이면 소득세율은 15%다.

지방소득세 1.5%를 더한 16.5%를 곱하면 실제로 덜 내는 세금은 약 18만 5천 원이다.

112만 원이 아니라 18만 원대라는 것이 이 계산의 핵심이다.

한도를 꽉 채우는 경우도 계산해 두면, 원리금 1,000만 원을 갚아 공제액 400만 원을 받아도 같은 세율 구간에서는 66만 원 남짓이다.

과세표준과 다른 공제 항목은 사람마다 다르므로, 내 숫자는 11월에 열리는 홈택스 연말정산 미리보기에서 본인 자료로 확인하는 편이 정확하다.

청약통장과 한도를 나눠 쓴다

연 400만 원이라는 한도는 이 공제 혼자 쓰는 것이 아니다.

주택마련저축 공제금액과 합쳐 400만 원을 넘기면 넘는 부분은 없는 것으로 본다.

청약통장에 300만 원을 넣어 공제액 120만 원이 잡히고 전세대출로 112만 원이 잡혔다면 합계는 232만 원이라 아직 여유가 있다.

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 따로 사는 무주택 부부가 각각 이 공제를 받도록 하는 내용이 담겼다.

다만 국회를 통과해야 확정되는 사안이므로, 적용 여부는 연말 세법 개정안 처리 결과를 보고 판단하면 된다.

📌 12월 31일 전에 정리할 세 가지

세대주와 무주택 상태

가장 먼저 볼 것은 12월 31일에 내가 세대주인지다.

부모님 세대에 함께 올라 있으면 세대원이고, 세대주가 관련 공제를 받고 있다면 내 공제는 성립하지 않는다.

세대주 분리는 정부24에서 세대주 변경 신고로 처리할 수 있고, 연말이 지나기 전에 끝내야 그해분이 인정된다.

전입신고와 계약서 주소

기준일이 입주일과 전입일 중 빠른 날이라 전입이 조금 늦어도 입주일로 계산되는 경우가 많다.

문제가 되는 쪽은 임대차계약서에 적힌 주소와 등본 주소가 서로 다를 때다.

동호수가 빠져 있거나 도로명과 지번이 섞여 있으면 판단이 복잡해진다.

두 서류를 나란히 놓고 주소가 같은지 맞춰 보고, 다르면 주소 정정부터 해 두는 편이 안전하다.

서류는 미리 한 번 열어 본다

연말정산 간소화 서비스에서 조회되면 따로 낼 것이 없다.

조회되지 않는다면 아래 네 가지를 직접 챙겨 회사에 내야 한다.

• 주택자금상환 등 증명서
• 주민등록표 등본
• 임대차계약증서 사본
• 원리금을 갚은 계좌이체 영수증이나 무통장입금증

증명서는 대출을 받은 금융회사에서 발급한다.

1월에는 창구가 붐비므로 발급 경로만 미리 확인해 두어도 시간이 줄어든다.

세법은 개인 상황에 따라 적용이 갈리므로, 애매한 부분은 국세상담센터 126이나 관할 세무서에 확인하는 편이 안전하다.

요건과 서류의 원문은 국세청 연말정산 맞춤형 안내에서 확인할 수 있다.

❓ 자주 묻는 질문

원금은 안 갚고 이자만 내고 있는데 공제되나요

공제 대상은 그해에 실제로 갚은 원금과 이자를 합한 금액이다.

따라서 이자만 냈다면 그 이자에 40%를 적용해 계산한다.

전세대출은 만기 일시상환이 많아 실제로는 이자만 잡히는 경우가 대부분이다.

계약을 연장하면서 대출을 더 받았는데 그것도 되나요

임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 빌린 자금은 연장일이나 갱신일을 기준으로 전후 3개월 이내면 인정된다.

처음 입주일만 기준이 되는 것이 아니므로, 갱신할 때 늘린 대출도 따져볼 만하다.

은행을 옮겨 대환했는데 임대인 계좌 입금은 어떻게 되나요

대환대출은 대출기관끼리 돈이 정산되므로 임대인 계좌로 다시 입금하는 절차가 필요하지 않다.

갈아탄 뒤에도 나머지 요건을 갖췄다면 공제는 그대로 이어진다.

전세대출 소득공제는 요건이 촘촘해 보여도 걸리는 지점은 거의 정해져 있다.

둘 중 하나만 먼저 확인한다면 세대주 여부보다 대출 실행 경로 쪽을 권하고 싶다.

세대주는 12월 전에 바꿀 수 있지만, 대출금이 임대인 계좌로 직접 들어갔는지는 이미 지나간 일이라 결과가 정해져 있기 때문이다.

오늘은 은행 앱에서 대출 실행일과 입금처 두 줄부터 열어 보자.

 

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